?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

В Интернете найти актуальные цены на жилье во всех городах и поселках Замкадья к моему удивлению оказалось достаточно сложно. Поэтому пришлось использовать базы данных квартир вторичного рынка выставленных на продаже на сайте www.realty-press.ru и самому подсчитывать среднюю стоимость квадратного метра. Выборка оказалась достаточно репрезентативной (от 50 до 250 квартир на 1 город) и актуальной. В итоге получилась следующая ситуация. Для сравнения с районами Москвы приведены данные сайта www.irn.ru.



Смоимость 1 м2 жилья в марте-апреле 2010 г. в городах Москвовской области и отдельных районах Москвы, тыс. руб

Источник: расчет автора по данным www.realty-press.ru и www.irn.ru


В Юго-Восточном Змкадье существует несколько районов концентрации строительства нового жилья:
1. Котельники – микрорайон «Белая дача» (около 25 16-26-этажных жилых домов общей вместимостью около 25 тыс. человек (что больше населения современных Котельников). Многие из зданий возведены в конструкциях, но стоят из-за кризиса без внутренней отделки. Ряд корпусов имеет достаточно приятный индивидуальный фасад. К «Белой даче» прилегает микрорайон «Парковый» из 5-6 белокрасных 18-тиэтажек и
2. Котельники – ЖК «Зеленый остров» в микрорайоне «Южный» - 7 многоподъездных 17-тиэтажек серии П-44М.
3. Люберцы – микрорайон «Красная Горка» - самая крупная стройка в ЮВ Замкадье. Всего около 1 млн м2, на 40 тыс. чел. Строительство ведется преимущественно типовыми 16-23-этажными зданиями серий П-44Т, П-3М, КОПЭ-Парус, И-155 с полной социальной инфраструктурой. Точечно в Люберцах возводятся 15-20 этажные здания в центре города, Городок-Б, 115-ом квартале.
4. Раменское – район к северо-западу от городского пруда – ЖК «Раменский» и ЖК «Борисоглебский» и отдельные дома в мкр. №10.
5. Жуковский – застройка ведется в микрорайоне №5а заурядными кирпичными 10-17-этажками. Интересная 17-этажка выросла в центре города за зданием Дворца культуры, став новой городской доминантой.
6. Пос. Октябрьский - ЖК «Квадро» (четыре 4-х-7-ми подъездных 18-тиэтажки), «Сосновый бор» (три здания из 3-10 подъездов в 17 этажей) и «Славянский» (4-подъездный 19-тиэжатный жилой дом), ЖК «Флагман» (5-типодъездная 17-тиэтажка) – около 3000 квартир, что сопоставимо с современным населением пос. Октябрьский в 10 тыс. чел. + два дома серии П-144 по 18 этажей в соседнем селе Островцы. Архитектурные достоинства зданий сомнительный. Более-менее выразителен только «Славянский», но окружение несоразмерно ему.
7. Дзержинский – надежды связаны с 17-тиэтажным домом от ГК «Пересвет» по ул. Ленина и завершением строительства мкр. №4а от «Фобоса».
8. Лыткарино – наиболее крупный проект ЖК «Адмиралтейский» - пять 14-17-тиэтажек от ИК «Мономах» на ул. Набережная образуют достаточно выразительный комплекс. Остальные новостройки в Лыткарино точечно размещены по территории города.
9. Коренево – несколько 18-тиэтажек по ул. Лохра. Дома без изысков.
10. Малаховка – район «Махаловское озеро» - уютный район города из 200-та 1-3-х этажных таунхаусов и коттеждей от SKM-Group.
11. Кожухово – самый новый микрорайон Москвы – построен в 2005-2010 г. В настоящее время завершается возведение 9-го квартала.
12. Некрасовка – в недавнем прошлом небольшой поселок анклав Москвы на территории Московской области, где находятся Люберецкий поля аэрации – а проще главная канализационная «помойка» столицы и ее пригородов. Ныне самый дешевый и непревлекательный уголок Москвы поле строительства дешевого социального жилья. Потенциально сейчас строят там гетто из типовых 16-18 этажек. Об этом отличная статья в газете «Известия» http://izvestia.ru/moscow/article3127825/

Выводы:
1. Стоимость закономерно снижается от МКАД и от Рязанского направления ж/д (Лыткарино дешевле поселков (Томилино, Малаховка, Удельная, Красково, Быково, Коренево) и г. Жуковского).
2. Разница в цене между наиболее дорогим – г. Дзержинским и наиболее дешевым (г. Раменское) невелика, и велика по отношению к городам по Рязанскому направлению, откуда уже сложно ежедневно выезжать на работу в Москву (Егорьевск, Воскресенск в 2-2,5 раза), что определяет зависимость от рынка недвижимости всего Московского мегаполиса.
3. Наиболее высокая стоимость жилья в Дзежинском связана с более высоким уровнем качества городской среды, несмотря на некоторую транспортную изолированность.
4. Котельники – исключение из правил. Квартиры в многоэтажных домах в микрорайонах Белая Дача и Южный вероятно распродаются со значительным дисконтом. Поскольку общий объем жилья, построенного и недостроенного во второй половине 2000-х гг. в Котельниках сопоставим с объемом жилья всего остального города, чего нет ни в одном другом городе Замкадья, то в целом цены значительно ниже прочих городов. Дисконт связан и с общей низкой благоустроенностью города и его репутацией. Вместе с тем на реальном вторичном рынке жилья цены в Котельниках сравнимы с Люберцами и Дзержинским.
5. Москва стоит на 25% дороже. Именно такова разница в стоимости между равноудаленными от метро и центра Москвы районами и городами, например Люберцы и Кожухово, Томилино и Некрасовка.
6. Пересечение МКАД еще +10%. Капотня, находясь внутри МКАДа дороже, чем замкадовские районы Москвы равнодоступные от центра.
7. В Юго-Восточном Замкадье почти напрочь отсутствуют проекты малоэтажной и среднеэтажной городской застройки. Ниже 15-этажей не строят, а только 15-25 этажей, что явно несоразмерно ни с человеком, ни с существующим уровнем застройки городов и поселков. В итоге от комфортных и уютных городов европейского типа города мутируют в азиатские мегаполисы со зданиями-монстрами. Последнее объясняется желанием получить максимальную прибыль с единицы площади. И полным пренебрежением к городской среде и градостроительству.
8. За редким исключением жилые комплексы строятся точечно без соответствующей привязки к социальной сфере, предприятиям, транспортно-инфраструктурным строительством. Например, создание мега-микрорайона «Белая Дача» не сопровождается расширением единственного выхода на транспортную сеть, что приводит уже сейчас при незначительной заселенности микрорайона к пробкам на Дзержинском шоссе. Видимо предполагается, что все новоселы должны самостоятельно трудоустраиваться в «первопрестольной нерезиной». И это отнюдь не проявление субурбанизации.
9. Отмечается фактическое отсутствие строительства крупных офисно-деловых центров, технопарков и т.п. мест приложения труда в третичном секторе. Торговые и складские центры отдельная тема.

ИТОГО – граница Москвы и транспортная доступность центра города - определяющие факторы стоимости жилья между городами и поселками Замкадья.

Comments

agprom
Apr. 22nd, 2010 08:14 am (UTC)
Егорьевск поддерживает проект президента по доступно
Но качество жизни Егорьевска, видимо, вполне компенсирует дешевизну.
А интересно провести график зарплат однотипных массовых профессий, например, грузчиков-дворников-менеджеров-секретарей в этих городах.
mingitau
Apr. 22nd, 2010 03:06 pm (UTC)
Re: Егорьевск поддерживает проект президента по доступ
Я бы не сказал, что жилье в Егорьевске такое уж дешевое. Смотря с чем сравнивать.
Да и город Егорьевск вполне приличный и интересный. Только вот нет прямой электрички до Москвы и оттого ежедневные маятниковые трудовые миграции почти исключены.
magistr2
Apr. 23rd, 2010 10:08 am (UTC)
Есть данные
Здесь в ежедневном режиме данные по городам Подмосковья
http://www.gdeetotdom.ru/analytics/
Пока еще не все в открытом доступе,
но я посмотрел по городам цифры, в рублях за кв. м

Воскресенск - 42
Раменское - 61
Бронницы - 48
Дзержинский - 84
Егорьевск - 38
Котельники - 81
Лыткарино - 67
Люберцы - 74

Это все без новостроек
mingitau
Apr. 25th, 2010 04:23 pm (UTC)
Re: Есть данные
интересный ресурс. Любопытно какова методика их подсчета. Прежде всего какова выборка.
magistr2
Apr. 27th, 2010 08:12 am (UTC)
Re: Есть данные
Выборка от 2000 в Люберцах до 100 в Бронницах.
В среднем 2 на 100 населения..
Источники - наша база, виннер, домдот и т.п. Фильтры отсеивают около 20%...

Текущий месяц

September 2019
S M T W T F S
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Теги

Powered by LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner