Владимир Краснослободцев (mingitau) wrote,
Владимир Краснослободцев
mingitau

Categories:
  • Music:

Юго-Восточное Замкадье: рынок недвижимости

В Интернете найти актуальные цены на жилье во всех городах и поселках Замкадья к моему удивлению оказалось достаточно сложно. Поэтому пришлось использовать базы данных квартир вторичного рынка выставленных на продаже на сайте www.realty-press.ru и самому подсчитывать среднюю стоимость квадратного метра. Выборка оказалась достаточно репрезентативной (от 50 до 250 квартир на 1 город) и актуальной. В итоге получилась следующая ситуация. Для сравнения с районами Москвы приведены данные сайта www.irn.ru.



Смоимость 1 м2 жилья в марте-апреле 2010 г. в городах Москвовской области и отдельных районах Москвы, тыс. руб

Источник: расчет автора по данным www.realty-press.ru и www.irn.ru


В Юго-Восточном Змкадье существует несколько районов концентрации строительства нового жилья:
1. Котельники – микрорайон «Белая дача» (около 25 16-26-этажных жилых домов общей вместимостью около 25 тыс. человек (что больше населения современных Котельников). Многие из зданий возведены в конструкциях, но стоят из-за кризиса без внутренней отделки. Ряд корпусов имеет достаточно приятный индивидуальный фасад. К «Белой даче» прилегает микрорайон «Парковый» из 5-6 белокрасных 18-тиэтажек и
2. Котельники – ЖК «Зеленый остров» в микрорайоне «Южный» - 7 многоподъездных 17-тиэтажек серии П-44М.
3. Люберцы – микрорайон «Красная Горка» - самая крупная стройка в ЮВ Замкадье. Всего около 1 млн м2, на 40 тыс. чел. Строительство ведется преимущественно типовыми 16-23-этажными зданиями серий П-44Т, П-3М, КОПЭ-Парус, И-155 с полной социальной инфраструктурой. Точечно в Люберцах возводятся 15-20 этажные здания в центре города, Городок-Б, 115-ом квартале.
4. Раменское – район к северо-западу от городского пруда – ЖК «Раменский» и ЖК «Борисоглебский» и отдельные дома в мкр. №10.
5. Жуковский – застройка ведется в микрорайоне №5а заурядными кирпичными 10-17-этажками. Интересная 17-этажка выросла в центре города за зданием Дворца культуры, став новой городской доминантой.
6. Пос. Октябрьский - ЖК «Квадро» (четыре 4-х-7-ми подъездных 18-тиэтажки), «Сосновый бор» (три здания из 3-10 подъездов в 17 этажей) и «Славянский» (4-подъездный 19-тиэжатный жилой дом), ЖК «Флагман» (5-типодъездная 17-тиэтажка) – около 3000 квартир, что сопоставимо с современным населением пос. Октябрьский в 10 тыс. чел. + два дома серии П-144 по 18 этажей в соседнем селе Островцы. Архитектурные достоинства зданий сомнительный. Более-менее выразителен только «Славянский», но окружение несоразмерно ему.
7. Дзержинский – надежды связаны с 17-тиэтажным домом от ГК «Пересвет» по ул. Ленина и завершением строительства мкр. №4а от «Фобоса».
8. Лыткарино – наиболее крупный проект ЖК «Адмиралтейский» - пять 14-17-тиэтажек от ИК «Мономах» на ул. Набережная образуют достаточно выразительный комплекс. Остальные новостройки в Лыткарино точечно размещены по территории города.
9. Коренево – несколько 18-тиэтажек по ул. Лохра. Дома без изысков.
10. Малаховка – район «Махаловское озеро» - уютный район города из 200-та 1-3-х этажных таунхаусов и коттеждей от SKM-Group.
11. Кожухово – самый новый микрорайон Москвы – построен в 2005-2010 г. В настоящее время завершается возведение 9-го квартала.
12. Некрасовка – в недавнем прошлом небольшой поселок анклав Москвы на территории Московской области, где находятся Люберецкий поля аэрации – а проще главная канализационная «помойка» столицы и ее пригородов. Ныне самый дешевый и непревлекательный уголок Москвы поле строительства дешевого социального жилья. Потенциально сейчас строят там гетто из типовых 16-18 этажек. Об этом отличная статья в газете «Известия» http://izvestia.ru/moscow/article3127825/

Выводы:
1. Стоимость закономерно снижается от МКАД и от Рязанского направления ж/д (Лыткарино дешевле поселков (Томилино, Малаховка, Удельная, Красково, Быково, Коренево) и г. Жуковского).
2. Разница в цене между наиболее дорогим – г. Дзержинским и наиболее дешевым (г. Раменское) невелика, и велика по отношению к городам по Рязанскому направлению, откуда уже сложно ежедневно выезжать на работу в Москву (Егорьевск, Воскресенск в 2-2,5 раза), что определяет зависимость от рынка недвижимости всего Московского мегаполиса.
3. Наиболее высокая стоимость жилья в Дзежинском связана с более высоким уровнем качества городской среды, несмотря на некоторую транспортную изолированность.
4. Котельники – исключение из правил. Квартиры в многоэтажных домах в микрорайонах Белая Дача и Южный вероятно распродаются со значительным дисконтом. Поскольку общий объем жилья, построенного и недостроенного во второй половине 2000-х гг. в Котельниках сопоставим с объемом жилья всего остального города, чего нет ни в одном другом городе Замкадья, то в целом цены значительно ниже прочих городов. Дисконт связан и с общей низкой благоустроенностью города и его репутацией. Вместе с тем на реальном вторичном рынке жилья цены в Котельниках сравнимы с Люберцами и Дзержинским.
5. Москва стоит на 25% дороже. Именно такова разница в стоимости между равноудаленными от метро и центра Москвы районами и городами, например Люберцы и Кожухово, Томилино и Некрасовка.
6. Пересечение МКАД еще +10%. Капотня, находясь внутри МКАДа дороже, чем замкадовские районы Москвы равнодоступные от центра.
7. В Юго-Восточном Замкадье почти напрочь отсутствуют проекты малоэтажной и среднеэтажной городской застройки. Ниже 15-этажей не строят, а только 15-25 этажей, что явно несоразмерно ни с человеком, ни с существующим уровнем застройки городов и поселков. В итоге от комфортных и уютных городов европейского типа города мутируют в азиатские мегаполисы со зданиями-монстрами. Последнее объясняется желанием получить максимальную прибыль с единицы площади. И полным пренебрежением к городской среде и градостроительству.
8. За редким исключением жилые комплексы строятся точечно без соответствующей привязки к социальной сфере, предприятиям, транспортно-инфраструктурным строительством. Например, создание мега-микрорайона «Белая Дача» не сопровождается расширением единственного выхода на транспортную сеть, что приводит уже сейчас при незначительной заселенности микрорайона к пробкам на Дзержинском шоссе. Видимо предполагается, что все новоселы должны самостоятельно трудоустраиваться в «первопрестольной нерезиной». И это отнюдь не проявление субурбанизации.
9. Отмечается фактическое отсутствие строительства крупных офисно-деловых центров, технопарков и т.п. мест приложения труда в третичном секторе. Торговые и складские центры отдельная тема.

ИТОГО – граница Москвы и транспортная доступность центра города - определяющие факторы стоимости жилья между городами и поселками Замкадья.
Tags: Дзержинский, Московская область
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 5 comments