?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Начнем осенний сезон с серьезной и важной статьи...

В июле-августе «Угрешские вести» публиковали проект правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и словами главного архитектора города приглашали к их обсуждению, внесению предложений и замечаний. Предлагаемая статья есть ответ на это предложение.

Первое и самое важное, что хотелось бы сказать – что Правила землепользования и застройки – действительно крайне важный документ, можно сказать наряду с Уставом города – основополагающий в жизни Дзержинского. Отрадно, что он вынесен на публичное обсуждение. Через процедуру публичных слушаний и предложений горожане могут повлиять на появление документа, который бы отражал мнения более широкого круга лиц, чем проектная градостроительная организация и городская администрация.
Сила ПЗЗ заключается в установлении прав использования любого участка нашего города, что можно строить или делать, а что нельзя. В настоящее время выдача разрешений на строительство фактически находится в одних руках – главы города. Он по своему желанию может прислушиваться или проигнорировать мнение населения по весьма бурным публичным слушаниям, что периодически случаются в Дзержинском. ПЗЗ ограничивает это право главы, становясь по большинству вопросов городской жизни основным законодательным актом, который должны соблюдать и администрация города, и застройщики, и сами жители.
Серьезность момента выражается в том, что желательно раз установив правила, надо стремиться их не менять и не нарушать. Утопия, но стремиться стоит. Правила содержат весьма долгую процедуру внесения в них изменений. И одновременно нарушение правил расценивается как административное правонарушение со всеми вытекающими последствиями. Потому нужно сейчас внимательно изучить карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты и постараться снять все вопросы, которые могут потом возникнуть, дабы однажды на совершенно законных основаниях под вашими окнами не построили чадящий заводик.
Содержание правил актуально для каждого горожанина! Всего один пример, чтобы было понятно. Квартира каждого жителя имеет свою цену, которая зависит не только от ее внутренних характеристик, но еще и оттого в каком месте находится дом, какая репутация у места, какой вид открывается из окон и какова экологическая ситуация. И эта составляющая внешнего окружения квартиры и дома едва ли не имеет 30-40% от общей стоимости квартиры. Так вот ПЗЗ как раз устанавливают то, какое будет окружение. Владельцы жилья, расположенного у планируемой промышленной зоны или автомагистрали будут терять в стоимости, терять сотни тысяч рублей. И именно сейчас надо подумать об этом и не дать возможности ПЗЗ окружить наш город кольцом промышленных зон. Наоборот требование развитие парков и скверов, зон отдыха сказывается не только на нашей обычной жизни, но и на стоимости нашего жилья. И чем более зеленым и уютным будет Дзержинский, тем будете богаче вы.

После этого лирического отступления перейду собственно к проекту ПЗЗ. От его внимательного изучения остается два ключевых ощущения. Первое – что работа выполнена некачественно (прежде всего, карта градостроительного зонирования), а второе в ней содержится достаточно много опасных утверждений, принятие которых превратит Дзержинский в каменный мешок, окруженный промышленными и складскими зонами. Предлагаемый проект ПЗЗ в части озеленения, благоустройства противоречит многим другим основным федеральным и областным градостроительным документам. Не думаю, что столь солидная компания-разработчик как НИиПИ Генплана Москвы, наделала в проекте ПЗЗ бессознательно столь много ошибок. Вряд ли архитекторы, работавшие над проектом такие изверги, что не упустили возможность застроить и удушить наш город. Полагаю, что ключевые цифры и положения – это целевые пожелания Заказчика, тобишь Администрации города. И я имею право так полагать, т.к. сам делал ПЗЗ для других городов России и сталкивался с подобными установками местных властей. Соответственно, нам горожанам администрация предлагает новую борьбу за право жить в зеленом и благоустроенном городе.

Семь ключевых замечаний:

1. Высота застройки. На большей части территории города ПЗЗ разрешают строить 17-25 этажей, а местами вообще не ограничивают высоту застройки. Это позволяет создавать каменные джунгли подобно Павшинской пойме в Красногорске. Безусловно, это на руку застройщикам. Но есть в Московской области документ, обязательный к учету для всех ПЗЗ и генпланов городов и районов области. Он называется нормативами градостроительного проектирования Московской области. Так вот в нем максимальная высота зданий для Дзержинского, отнесенного к рекреационно(!)-городским системам расселения установлена в 12 этажей! Возникает вопрос – почему проект ПЗЗ идет на явное нарушение документа, которому он не должен противоречить?
Вместе с тем, считаю, что сейчас необходимо завершить строительство зданий по ул. Угрешской (микрорайон 4а и «Шанхай») именно высотными зданиями, для сохранения существующего градостроительного ансамбля. Высотное строительство возможно через процедуру получения разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров строительства.
В проекте ПЗЗ, даже в районах вокруг монастыря (зона Ж-1), заявлена высота в 9 этажей. Но 9 этажей это очень много. Наиболее уютен и комфортен малый город, когда здания в нем не превышают 4-6 этажей, поэтому предлагаю во всей старой части города установить предел в 6 этажей, в остальной части города не более 12 этажей или 40 метров.

2. Плотность застройки. Вторым большим вопросом к проекту ПЗЗ Дзержинского является плотность застройки. Сейчас нам предлагается в жилых и общественно-деловых зонах процент застроенности участка не более 50%, т.е. по факту можно застроить половину территории. На все остальное дороги, тротуары, детские площадки, озеленение остается всего 50%. Ныне в Дзержинском в кварталах до 2000-х гг. застройки процент застроенности относительно невелик 15-30%. Поэтому указанная норма открывает возможность для уплотнения застройки, точечной застройки. Предполагаю, мало кого в городе порадует перспектива строительства во дворе нового дома с неограниченным числом этажей. Вместе с тем, такой документ как Нормативы градостроительного проектирования Московской области указывают, что доля застроенных жилыми домами территорий от всей площади квартала не должна быть более 13-25% при средней этажности от 5 до 12 этажей, и от площади всего жилого района 5-10%. Считаю, что именно эти предельные параметры должны быть внесены в ПЗЗ Дзержинского.

3. Общественно-деловые зоны. Проект ПЗЗ отводит значительные территории города под общественно-деловую застройку. Конечно, городу нужны административные здания, офисы, магазины и гостиницы. Особенность нашего ПЗЗ в том, что все это предлагается построить по окраинам: вдоль МКАД, Северного проезда и т.п. Самый крупный общественно-деловой район должен появиться среди промышленно-складских зон на месте теплиц АО «Нива». Вполне логично предположить, что все эти строения ввиду торговых комплексов будут ориентированы не для повседневных потребностей горожан, а для москвичей. Одновременно в самом городе под общественно-деловую застройку почти не отводится места на центральных улицах – Ленина и Лесной– все это жилые зоны. Тогда как именно на них надо строить общественные здания. Получается вывернутый на изнанку город, где центр (благоустроенные общественные пространства) будут по окраинам, а в центре – окраина.
Считаю, что общественно-деловые зоны должны располагаться и усиливать центр города. Одновременно общественно-деловое строительство вдоль МКАДа следует развивать ограничено и осуществлять только после решения транспортной доступности. Москва со своей стороны приостановила строительства крупных центров, они перешли на другую сторону кольцевой автодороги. Иначе МКАД, Дзержинское шоссе и ул. Энергетиков «встанут» окончательно и принятие ПЗЗ «закупорит» въезд в город. Горожане пострадают не только от потерь во времени в сообщении с внешним миром, но и в потере стоимости жилья. (В соседнем Лыткарино квартиры значительно дешевле, прежде всего из-за транспортной изолированности города).

4. Гостиницы. Проект ПЗЗ практически в каждой зоне разрешает строительство гостиниц, в т.ч. и на режимной территории ФЦДТ «Союз». В Части 3 Глава 1 ст. 4.1. говорится о возможности строительства «объектов временного проживания, необходимых для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования». Таким образом фактически разрешается проживание в подсобке-вагончике при магазине. Возникает закономерный вопрос, почему в нашем городе, который не страдает от притока туристов на длительное время, разрешается почти везде строительство гостиниц и мест временного проживания? Можно предположить, что тем самым легализуют построенные и планируемые общежития для гастарбайтеров. Отвечает ли это интересам горожан? Вряд ли. Даже признавая, что трудовым мигрантам надо где-то жить, отчего не выделить специально зону, для размещения такого рабочего поселка. Так можно было бы не скрывать обжещития по вывеской «гостиницы» на территории промышленных предприятий. Самому городу вполне хватит размещения нескольких гостиниц в общественно-деловой зоне.

5. Озеленение. Ключевая угроза проекта ПЗЗ. Современный проект оставляет жителям крайне мало зеленых зон. Внутри жилых и общественных зон установлена минимум 5% на озеленение, т.е. по факту 5% и будет. Остальное дома и стоянки. Тогда как строительные нормы и правила в части градостроительства для жилых районов предписывают площадь озеленение не менее 25% и это еще одна «преднамеренная» ошибка ПЗЗ. Парковая зона фактически одна (Р-1) - охватывает жалкие участки городской территории: сквер Победы, запущенный овраг за храмом Дмитрия Донского, детский сквер и Пушкинский сквер на ул. Ленина, детский парк у Торгового центра. Почему то с карты градзонирования пропали другие зеленые зоны города – сквер Дзержинского, Голюбовская горка, бульвар Лазурина сквер Ветеранов и площадь Дм. Донского в целом.
В перспективе нам предлагается бульвар на юг от памятника-ракеты и такой же узкий бульвар вдоль автомагистрали МКАД-Лыткарино. Думаю перспектива гулять по бульвару вдоль автомагистрали отнюдь не радужная. Это решение опять противоречит строительным нормам и правилам, которые говорят, что в малом городе должен быть как минимум один парк, имеющий компактную площадь не менее 15 га и удаленный не более чем на 20 минут от проживания человека. У нас таких парков нет. И требованием городской общественности должно стать создание полноценного парка культуры и отдыха в центре города и небольших районных парков в микрорайонах.

6. Промзоны. В место парков городу предлагаются промышленные и инфраструктурные зоны. Под отводятся все существующие сады и огороды, карьер ЗИЛ и большая часть поймы реки Москва. Город, лишенный парков с разрешенной точечной застройкой, замыкают в кольцо промышленных зон. Основная угроза – развитие промзоны на месте карьера ЗИЛ. Она будет выходить к домам микрорайона «Томилинский». Горожанам определяют счастливое соседство с предприятиями в условиях, когда в ПЗЗ не прописан или преднамеренно забыт класс опасности производств, которые разрешается создавать на месте засыпанного карьера. Жителям микрорайона, думаю, стоит внимательней поизучать карту. Не менее опасений вызывает и дальнейшее развитие восточной коммунальной зоны к югу от ул. Дзержинского, что отторгает город (жилые районы) от простора поймы реки Москва. Промзона «съедает» многострадальные дома на ул. Карьер ЗИЛ.

7. Резервы. Принятый в городе генплан и современный проект ПЗЗ не оставляют Дзержинскому никаких резервов для развития. Распланирован каждый свободный участок городской территории. Как будто нынешнее поколение управленцев знает, как в 10-летний период построить еще один город соразмерный нашему. Это утопия. И считаю, что должны быт на карте градостроительного зонирования зоны резерва для роста города, который смогло бы через 10-20-30 лет воспользоваться новое поколение. Ключевым резервом является пойма реки Москва. Полагаю немногие дзержинцы знают, что еще в 1999 г. на территории нашей поймы, а также бесединских полей и далее по Лыткарино и Острова была создана особо охранная природная территория регионального значения «Нижняя Москва-река», для которой предполагалось ограниченное рекреационное использование. «Старый» генплан города 1998 г. и правила застройки города Дзержинского 1999 г. не трогали эту территорию, отсылая с границам данной природной территории. Однако современный генплан и теперь ПЗЗ отправляют пойму под застройку, нарушая тем самым природоохранное законодательство. Другим резервом должен стать карьер ЗИЛ.

В завершении еще раз предлагаю каждому внимательней и ответственней отнестись к Правилам землепользования и застройки. Постараться разобраться в них, подумать о своих интересах, об интересах города и если они нарушаются, то принести замечания и предложения в комитет по градостроительству и архитектуре городской администрации и далее прийти на публичные слушания, что состоятся в декабре этого года. Главное – не остаться безучастным сейчас, чтобы потом не возмущаться, отчего на месте детской площадки станет расти высотка.

Краснослободцев Владимир 28.08.2011 г.

Текущий месяц

September 2019
S M T W T F S
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Теги

Powered by LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner